Vender a casa e reinvestir para arrendar: o novo regime de IRS sobre as mais-valias

A quem se aplica o novo regime?

O regime abrange as vendas de habitação própria e permanente e de outros imóveis destinados a habitação realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

Para efeitos deste regime, o que conta é a data da venda, e não a data do reinvestimento. Uma venda realizada em 2025 fica, por isso, fora deste regime, mesmo que o reinvestimento seja concretizado em 2026.

O valor relevante não é necessariamente o preço bruto da venda. A lei considera o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido.

Em que prazo deve ser feito o reinvestimento?

O reinvestimento pode acontecer entre 24 meses antes e 36 meses depois da data da venda.

Esta janela permite que o imóvel para arrendamento seja adquirido antes ou depois da venda do imóvel que dá origem à mais-valia.

Há, no entanto, um passo formal que não pode ser esquecido: a intenção de reinvestir, mesmo que apenas parcialmente, tem de ser declarada na declaração de IRS do ano em que a venda é feita, com indicação do respetivo montante.

Isto significa que a decisão de reinvestir não deve ser deixada para depois do processo de venda. Convém planear o percurso com antecedência, sobretudo se a compra do imóvel para arrendamento ainda não estiver concretizada.

Que condições tem de cumprir o imóvel adquirido?

O imóvel adquirido com o valor da venda tem de estar situado em Portugal e ser destinado a arrendamento habitacional.

Além disso, a renda mensal não pode exceder os limites máximos definidos no âmbito do Decreto-Lei n.º 97/2026.

Não basta comprar o imóvel: tem de ser celebrado um contrato de arrendamento habitacional no prazo de seis meses, contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se esta for posterior.

A lei admite uma exceção quando exista um impedimento justificado, como a necessidade de obras urgentes, pelo período estritamente necessário.

O imóvel tem ainda de permanecer objeto de contrato ou contratos de arrendamento habitacional durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.

Durante esses cinco anos, a renda praticada não pode exceder os limites legais aplicáveis ao regime.

Existe ainda outra condição relevante: o imóvel adquirido através do reinvestimento não pode ser alienado, a título oneroso ou gratuito, durante cinco anos, contados do reinvestimento ou da data de realização, se esta for posterior.

E se só reinvestir uma parte do valor?

O reinvestimento não tem de ser total.

Se apenas uma parte do valor da venda for reinvestida, a exclusão de tributação aplica-se na proporção do valor investido, desde que sejam cumpridas as restantes condições previstas no Código do IRS.

Por exemplo, se uma parte do montante for aplicada na aquisição de um imóvel para arrendamento habitacional e outra parte for mantida ou utilizada para outro fim, apenas a proporção correspondente ao valor efetivamente reinvestido poderá beneficiar da exclusão.

Esta possibilidade pode ser relevante para quem pretende diversificar o uso do capital proveniente da venda, mas exige um planeamento cuidadoso do valor, do prazo e da documentação.

O que acontece se as condições não forem cumpridas?

O benefício pode ser posto em causa se o imóvel adquirido não for arrendado dentro do prazo legal, se não permanecer arrendado durante o período mínimo exigido, se a renda exceder os limites previstos ou se o imóvel adquirido através do reinvestimento for vendido ou transmitido durante os primeiros cinco anos.

Por isso, antes de avançar, é essencial confirmar não só a viabilidade da compra, mas também a estratégia de arrendamento: o tipo de contrato, o valor da renda, o prazo de colocação no mercado e a capacidade de manter o investimento durante o período exigido.

O que deve ser verificado antes de decidir?

Antes de avançar com a venda ou com a compra, convém confirmar:

• Se o imóvel a vender se enquadra nas situações de imóveis destinados a habitação previstas na lei.
• Se a venda será realizada entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
• Se o reinvestimento cabe na janela de 24 meses antes a 36 meses depois da venda.
• Se a intenção de reinvestir fica declarada no IRS do ano da venda, com indicação do montante.
• Se o imóvel a adquirir está situado em Portugal e pode ser destinado a arrendamento habitacional.
• Se a renda prevista respeita os limites máximos definidos no âmbito do regime.
• Se é viável celebrar o contrato de arrendamento nos seis meses seguintes ao reinvestimento ou à venda, conforme aplicável.
• Se é realista manter o imóvel arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
• Se pretende manter o imóvel adquirido durante pelo menos cinco anos.
• Que parte do valor da venda pretende efetivamente reinvestir e qual poderá ser o impacto fiscal dessa escolha.

Uma decisão fiscal que começa por uma decisão imobiliária

Este regime pode tornar mais vantajosa a venda de um imóvel destinado a habitação quando o objetivo passa pelo reinvestimento em arrendamento.

Mas o benefício depende de escolhas bem encadeadas: quando vender, o que comprar, a que valor arrendar e como garantir o cumprimento dos prazos e condições legais.

Está a ponderar vender para reinvestir?

A venda de um imóvel e o reinvestimento em arrendamento podem beneficiar de um enquadramento fiscal mais favorável — mas a operação deve ser pensada como um todo.

Na Valle Real Estate Group, podemos ajudá-lo a avaliar o imóvel que pretende vender, definir a estratégia de comercialização e encontrar oportunidades de investimento adequadas aos seus objetivos.