Um problema discreto, com dimensão estrutural
Durante décadas, uma das situações mais difíceis do património imobiliário português foi também uma das mais discretas: imóveis presos em heranças indivisas, onde a ausência de acordo entre herdeiros podia impedir qualquer decisão durante anos. Casas sem utilização, prédios sem manutenção, terrenos sem gestão ou património que simplesmente não chegava ao mercado. Uma alteração legislativa em preparação pretende mudar este cenário.
O que foi aprovado, e o que ainda falta
O Parlamento aprovou, a 17 de julho de 2026, uma autorização legislativa que permitirá ao Governo criar um Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Integrada em Herança Indivisa. O decreto da Assembleia da República foi entretanto promulgado pelo Presidente da República, a 10 de agosto. Mas há uma distinção importante: o novo mecanismo ainda não pode ser utilizado na prática. A autorização permite ao Governo aprovar o regime legal que irá criar e regular o processo. Só depois dessa legislação ser aprovada, publicada e entrar em vigor será possível recorrer efectivamente ao novo procedimento.
O que está previsto
A principal mudança é significativa. Quando um imóvel permanecer integrado numa herança indivisa por falta de acordo entre os herdeiros, um único herdeiro poderá desencadear judicialmente um processo destinado à sua venda, sem necessitar do consentimento prévio de todos os restantes. O objectivo não é permitir que um herdeiro venda sozinho um imóvel que pertence à herança, mas criar um mecanismo judicial que permita ultrapassar situações de bloqueio prolongado, mantendo salvaguardados os direitos económicos dos restantes interessados. Em regra, o mecanismo estará associado a heranças que permaneçam indivisas há mais de dois anos por falta de acordo. Quando não exista um processo de inventário em curso, o pedido poderá ser apresentado através do novo processo especial; quando exista inventário pendente, a questão deverá ser tratada nesse âmbito.
Não será uma venda decidida livremente por um herdeiro
Este é provavelmente o ponto mais importante para compreender a reforma. Um herdeiro não passa a poder escolher unilateralmente o comprador, definir o preço e vender o imóvel. O que poderá fazer é pedir judicialmente que seja iniciado o processo de venda. A solução prevista inclui uma avaliação pericial do imóvel para determinar o seu valor e estabelece o leilão electrónico como regra para a alienação, procurando assegurar que o activo é transaccionado a valor de mercado e de forma transparente. Os restantes herdeiros mantêm o direito à respectiva quota-parte do produto da venda. Além disso, um ou vários herdeiros poderão ter a possibilidade de adquirir o imóvel, evitando que este saia necessariamente da esfera familiar.
Há situações protegidas
A versão aprovada introduziu salvaguardas relevantes. A casa de morada de família fica, em princípio, excluída deste processo especial quando esteja em causa a protecção do cônjuge sobrevivo ou de quem vivia em união de facto, salvo consentimento expresso. Também ficam fora do regime determinadas situações, nomeadamente heranças em situação de insolvência e casos em que exista uma convenção válida de indivisão. Da mesma forma, quando todos os herdeiros pretendam manter a herança indivisa e exista acordo expresso nesse sentido, o novo mecanismo não se destina a impor a venda.
Porque é que esta alteração pode ser relevante para o mercado
A dimensão do problema ajuda a perceber a intenção da reforma. Segundo dados apresentados pelo Governo, os Censos de 2021 identificaram cerca de 485 mil alojamentos vagos em boas condições de habitabilidade, aproximadamente metade dos quais se encontravam desocupados sem intenção de venda ou arrendamento. O Governo considera que uma parte deste património poderá estar associada a heranças indivisas. No património rústico, a dimensão é ainda mais evidente: o Executivo aponta para pelo menos 3,4 milhões de prédios rústicos integrados em heranças indivisas, num universo estimado de 11 milhões de propriedades rurais. Nem todos estes imóveis estão bloqueados por conflitos entre herdeiros e seria errado assumir que a nova legislação fará automaticamente chegar milhões de activos ao mercado. Mas o efeito potencial é relevante: ao criar uma saída jurídica para situações em que o desacordo se prolonga durante anos, o regime poderá facilitar a resolução de património actualmente sem utilização, incentivar acordos entre herdeiros e, em alguns casos, colocar novos imóveis no mercado.
O impacto poderá começar antes das primeiras vendas
Há outro efeito menos evidente. A existência de um mecanismo que permite ultrapassar o bloqueio pode alterar a própria negociação entre herdeiros. Até agora, um herdeiro que recusasse qualquer solução podia, em determinadas situações, prolongar a indivisão durante largos períodos. Se todos souberem que, cumpridos os pressupostos legais, existe uma via para levar a questão a tribunal, aumenta o incentivo para chegar previamente a acordo. Aliás, esse é um dos objectivos assumidos pelo Governo: estimular o entendimento entre os herdeiros antes de ser necessária uma intervenção judicial.
Para proprietários, compradores e investidores
Para famílias com património integrado numa herança indivisa, esta mudança poderá criar uma alternativa em situações de impasse, mas não substitui a necessidade de analisar cada processo sucessório individualmente. Para compradores e investidores, poderá significar que património anteriormente bloqueado venha gradualmente a entrar no mercado. E para o próprio mercado imobiliário, a medida toca num problema estrutural particularmente relevante em Portugal: existe património construído, mas uma parte dele permanece fora do mercado por razões jurídicas, familiares ou sucessórias. Desbloquear uma herança não resolve o problema da habitação, mas impedir que um único desacordo mantenha indefinidamente um imóvel sem destino pode contribuir para uma utilização mais eficiente do património existente.
Em resumo
O que foi aprovado? Uma autorização legislativa para o Governo criar um Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Integrada em Herança Indivisa. Um herdeiro poderá vender sozinho o imóvel? Não; poderá requerer judicialmente o desencadeamento do processo de venda, desde que estejam preenchidos os requisitos legais. Quando poderá ser usado? Não imediatamente, porque o Governo terá ainda de aprovar o regime legal que concretiza a autorização. Há um prazo mínimo? O regime destina-se, em regra, a situações em que tenham passado mais de dois anos desde a abertura da sucessão sem acordo. Como será definido o valor? Está prevista avaliação pericial e venda através de mecanismos destinados a assegurar o valor de mercado, tendo o leilão electrónico como regra. Os outros herdeiros perdem os seus direitos? Não; mantêm os seus direitos sobre a respectiva quota-parte e estão previstas salvaguardas adicionais. Todas as casas podem ser abrangidas? Não; a versão aprovada estabelece exclusões e protecções específicas, incluindo para a casa de morada de família do cônjuge sobrevivo ou unido de facto.
Uma premissa que muda
A alteração legislativa não transforma automaticamente património herdado em património disponível para venda. Mas altera uma premissa importante: a falta de unanimidade poderá deixar de significar que um imóvel fica bloqueado indefinidamente. Para um mercado onde a escassez de oferta continua a ser uma das questões centrais, pode ser uma alteração com efeitos muito para além do direito sucessório.
Tem um imóvel integrado numa herança indivisa? Cada situação é diferente. Se está a ponderar a venda de um imóvel herdado, a Valle Real Estate Group pode ajudá-lo a compreender o seu posicionamento no mercado, avaliar o imóvel e preparar os próximos passos de uma eventual venda, em articulação com o aconselhamento jurídico necessário. Fale connosco para uma análise confidencial do seu imóvel.
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